¿Merece la pena comprar un piso en Chipre para alquilarlo?

¿Merece la pena comprar un apartamento para alquilarlo? Puede ser una decisión rentable, capaz de generar ingresos pasivos. Pero ¿vale la pena comprar un local comercial para ponerlo en alquiler? ¿Y qué es mejor: una vivienda o una oficina? Tanto si compra su primera vivienda como si es un inversor inmobiliario experimentado, al elegir un inmueble de inversión hay que tener en cuenta ciertos aspectos adicionales. Le hablamos de ellos en este artículo.

Trabajar a través de Airbnb y otros agregadores de alojamiento de corta estancia que permiten el alquiler en Chipre puede ser la mejor solución para un inversor. Sin embargo, existen requisitos obligatorios que deben conocer quienes hayan decidido comprar un apartamento en Chipre para alquilarlo en la isla.

En enero de 2020 entró en vigor una ley que obliga a los propietarios de hoteles y apartamentos turísticos a obtener una licencia. Esto incluye los alojamientos independientes publicados en Airbnb y en recursos similares como HiChee y Booking. La licencia cuesta 222 EUR (~235 USD) y debe renovarse cada tres años.

¿Qué ocurre si el inmueble no está registrado? Al principio, los propietarios no eran sancionados por esta infracción. Sin embargo, el período de gracia terminó en febrero de 2023. Ahora, los infractores que no hayan registrado su propiedad pueden ser multados con 5.000 EUR. La sanción más severa prevista por esta norma es la pena de prisión.

El proceso para obtener la licencia de alquiler de su inmueble de inversión es relativamente sencillo:

¿Merece la pena comprar un apartamento en Chipre para alquilarlo? Veamos los precios. Al elegir un inmueble de inversión para un negocio de alquiler, puede seguir el mismo esquema que si comprara villas en Chipre para usted. Además, conviene valorar las preferencias de los inquilinos (turistas, profesionales de negocios, autónomos y nómadas digitales). Por ejemplo, es probable que quieran estar cerca de los principales servicios urbanos —playas, supermercados, ocio y lugares de interés— en lugar de recorrer largas distancias cada día.

Antes de comprar un apartamento para alquilarlo en la isla, compare los precios del alquiler de apartamentos en Chipre en distintas zonas.

Se observa que en Nicosia y Limassol hay menos apartamentos en alquiler en Chipre, lo que facilita la entrada en ese mercado. No obstante, conviene tener en cuenta que aquí el precio de la vivienda es de los más altos: en el centro de Nicosia el precio medio por metro cuadrado es de 2.370 EUR y, en las zonas más demandadas de Limassol, de 3.190 EUR.

La tabla muestra que el alquiler diario más caro de apartamentos en Chipre se registra en Ayia Napa, una zona muy popular entre los turistas. ¿Es acertado comprar un apartamento en Chipre en esta ciudad buscando la máxima rentabilidad? Es posible que sea la mejor decisión: el precio medio por metro cuadrado en el centro es de 1.500 EUR.

¿Puedo alquilar mi apartamento para obtener ingresos pasivos? Una rentabilidad media de la inversión (ROI) del 6 % en el alquiler de larga duración es una cifra sólida. En comparación con otros destinos, el rendimiento del sector inmobiliario local supera los indicadores de muchos países europeos. En el alquiler de corta duración, el ROI puede alcanzar el 10 % anual. La decisión de alquilar un inmueble en Chipre por días o a largo plazo depende del tiempo que pueda dedicar a este negocio. Mayores beneficios implican más trabajo: publicidad, comunicación con los inquilinos, limpieza; todas estas tareas recaen en el propietario. Si alquila los apartamentos a largo plazo, dedicará menos tiempo a todos los procesos, pero los ingresos serán menores.

En cuanto a los impuestos, una vez obtenida la licencia de alquiler deberá declarar sus ingresos a la administración tributaria del Estado con periodicidad anual. Los residentes de la isla están obligados a pagar los siguientes impuestos:

Es importante señalar que el IVA que se paga en la compra de la vivienda determina si esta puede alquilarse. Es posible aplicar un IVA reducido del 5 % sobre los primeros 200 metros cuadrados de un inmueble recién adquirido, pero solo si se tiene intención de residir en él. Si va a destinar la vivienda al alquiler, deberá pagar el IVA completo del 19 % en el momento de la compra (o abonar más adelante la diferencia del 14 % si cambia de opinión).

¿Puedo alquilar mi apartamento después de la compra y ahorrar en impuestos? Sí: a menudo el pago de los impuestos recae en los inquilinos. Esto es posible cuando el inmueble se alquila a largo plazo. Sin embargo, no es habitual en el alquiler por días, por lo que conviene tener en cuenta estos gastos al fijar el precio de la estancia diaria y al hacer previsiones de ingresos.

Actualmente, muchos inversores contemplan los inmuebles comerciales como inversión en lugar de la vivienda residencial. Puede ser una opción rentable y con futuro: comprar algo que no se deprecie con el tiempo y que mantenga siempre una demanda alta y estable.

Cada año se crean cerca de mil nuevas empresas en la isla. A principios de 2023 había más de 220.000 personas jurídicas registradas en el país. Este dato confirma la popularidad del país como plataforma para los negocios, por lo que la demanda de oficinas crecerá en consecuencia.

La demanda de locales comerciales aumenta, pero el número de parcelas aptas para construir es limitado. Por ello, el precio de los inmuebles no residenciales no puede bajar, lo que supone una ventaja para el inversor interesado en comprar oficinas para alquilarlas.

Invertir en inmuebles comerciales —oficinas, locales, salones de belleza o almacenes— resulta más rentable que invertir en vivienda. Las tarifas de alquiler de estos espacios suelen ser más altas, sobre todo en el mercado poscoronavirus, y el plazo de amortización de la inversión es más corto. Los expertos señalan que el comercio ocupa una buena posición en términos de rentabilidad: en las ciudades puede llegar al 12 %, incluso por encima de los ingresos del alquiler diario de apartamentos, y además no exige dedicar mucho tiempo a la gestión del negocio.

Otra diferencia importante de la inversión comercial es la posibilidad de evitar los gastos de reforma. Una oficina puede alquilarse sin acondicionarla, ya que a menudo son las propias empresas las que se encargan de los acabados.

Precio de venta de oficinas (en EUR por metro cuadrado):

Precio de alquiler de oficinas (en EUR por metro cuadrado):

Así, si compra una oficina de 100 metros cuadrados en Pafos por 175.000 EUR, puede obtener un beneficio de 2.000 EUR por metro cuadrado. En total, la rentabilidad de su inversión será del 11,5 %. Además, todos los gastos de mantenimiento y los impuestos pueden repercutirse a los inquilinos.

Esperamos que esta panorámica le haya ayudado a comprender las oportunidades que el sector inmobiliario chipriota ofrece para invertir en el negocio del alquiler. Le recomendamos estudiar el mercado con detenimiento si le interesa invertir en oficinas o comprar un apartamento en Chipre para alquilarlo. Las opiniones de otras personas, los catálogos de agregadores con propiedades en Chipre y los consejos de agentes especializados en este ámbito le ayudarán a formarse una idea más detallada de las perspectivas de su inversión.