Рынок Кипра прибавил 14% сделок и разогнал стройку: что показывают цифры 2026 года

Июль стал первым месяцем года, когда число договоров купли-продажи на Кипре превысило две тысячи: 2 040 сделок, примерно на 11% больше, чем годом ранее. За семь месяцев их набралось 12 047 против 10 561 за тот же период 2025 года — рост 14,1%. Завершённые переводы собственности составили 2,70 млрд евро. При этом на другом конце рынка происходит не менее важное: за январь–апрель власти разрешили построить 7 131 новое жильё, на 65% больше прошлогоднего. Спрос и будущее предложение разгоняются одновременно. Разберём цифры по порядку.

Сначала стоит развести два показателя, которые часто путают. Договор купли-продажи — это зафиксированная сделка, покупатель и продавец обо всём договорились и подали документы. Перевод собственности — момент, когда право реально переходит к новому владельцу в Земельном департаменте. Между ними может пройти много времени, поэтому статистика по ним разная, и смотреть нужно на обе.

По договорам картина такая: 12 047 за семь месяцев, плюс 14,1% к прошлому году, то есть почти полторы тысячи дополнительных сделок. По переводам: 12 857 объектов сменили владельца в рамках 11 522 операций, общая заявленная стоимость — 2,70 млрд евро. Лучшим месяцем стал июнь с 541 млн евро, июль дал 468 млн.

Ещё одна деталь, которая говорит о состоянии рынка: банки за первый квартал выдали новых жилищных кредитов на 353,6 млн евро, на 24,5% больше прошлогоднего. То есть спрос подкреплён не только собственными деньгами покупателей, но и растущим кредитованием.

Рынок Кипра распределён неравномерно, и разрыв между количеством сделок и их стоимостью показывает это лучше любых слов.

Лимасол даёт треть всех сделок страны, но 40% всех денег — то есть объекты там в среднем заметно дороже. Ларнака работает по обратной логике: сделок много, а суммарная стоимость почти втрое ниже лимасольской. Никосия — столица и деловой центр — растёт медленнее всех, 5,4% против почти 20% у побережья.

В июле разрыв виден ещё отчётливее: Лимасол дал 695 договоров против 579 годом ранее, Ларнака 436, Никосия 423 при 422 в прошлом июле, Пафос 395 с ростом на 15,5%. Единственный округ, ушедший в минус, — Фамагуста с 91 договором и падением на 3,2%.

Здесь самая интересная цифра всей статистики. За семь месяцев покупки иностранцев выросли на 21,1%, а местных покупателей — на 9,3%. Иностранцы законтрактовали 4 980 объектов, причём 66,1% из них пришлось на покупателей из-за пределов Евросоюза. В Пафосе иностранцы приобрели 1 667 объектов — больше, чем в любом другом округе.

В завершённых переводах доля иностранных покупателей составила 20,9% по стране, но разброс огромный: в Пафосе это 41,7%, а в Никосии всего 9,0%.

Иностранный спрос перестал быть добавкой к местному рынку и стал самостоятельным фактором ценообразования в прибрежных округах, — отмечают аналитики рынка недвижимости Кипра.

Для покупателя это переводится в практический вывод. В Пафосе почти каждый второй объект уходит иностранцу — значит, конкуренция за хорошие варианты идёт с такими же приезжими, но и перепродать объект будет кому. В Никосии рынок держат местные жители: цены спокойнее, но и покупателя на перепродаже придётся искать среди киприотов, а им столичная недвижимость нужна для жизни, а не для отдыха у моря.

За год квартиры на Кипре подорожали на 10,8%, дома — на 3,0%. Разрыв объясняется просто: квартиры покупают и для жизни, и под сдачу, и как относительно доступный вход в рынок, а дома — товар для более узкого круга.

Полугодовая статистика по новостройкам даёт более подробную картину. Всего 3 594 сделки на 1,149 млрд евро, средняя цена сделки 319 618 евро при медиане 232 500. Разница между средней и медианой — это и есть влияние дорогого сегмента: несколько крупных сделок тянут среднюю вверх, а половина рынка живёт ниже 232 тысяч.

По округам медианы новостроек расходятся более чем вдвое: Никосия 185 000 евро, Ларнака 190 000, Фамагуста 225 000, Лимасол 302 910, Пафос 360 000. И главная цифра для тех, кто считает Кипр дорогим направлением: 83% всех сделок с новостройками прошли по цене ниже 400 000 евро.

Теперь о том, что определит рынок через два-три года. За январь–апрель 2026 года на Кипре выдали 2 915 разрешений на строительство — на 35,1% больше, чем годом ранее. Их совокупная стоимость выросла на 46,1%, до 1,67 млрд евро, а разрешённая площадь на 45,5%, до 1,35 млн квадратных метров.

Но главная цифра — количество будущих жилищ: 7 131 против 4 321 годом ранее, рост 65%. Причём растёт именно многоквартирная застройка.

Сопоставим с текущим спросом: 12 047 договоров за семь месяцев по всей стране против 7 131 разрешённого жилья всего за четыре месяца. Если темп сохранится, предложение в квартирном сегменте вырастет сильнее, чем спрос, и через два-три года рынок будет выглядеть иначе, чем сегодня.

Разрешение на строительство — это не сданный дом: часть проектов не доходит до стройки, часть сдвигается на годы. Но направление видно уже сейчас, и в квартирах оно выражено сильнее всего, — говорит эксперт по недвижимости острова.

Оговорка здесь обязательна. Разрешение фиксирует намерение, а не готовый объект, и разрыв между ними на Кипре традиционно большой. Тем не менее для покупателя, который заходит под сдачу или перепродажу, этот показатель важнее текущих цен.

Кипрская экономика во втором квартале выросла на 3,3% в годовом выражении — втрое быстрее еврозоны с её 1,0% и заметно быстрее ЕС в целом (1,2%) и США (2,1%). Среди драйверов роста статистическая служба называет торговлю, информационные технологии, финансы и строительство.

Туристический поток восстанавливается неравномерно. В июле аэропорты острова приняли 1,63 млн пассажиров, отставание от прошлогоднего уровня сократилось до 1%, хотя за семь месяцев накопленное отставание составляет 3,7%. В сутки на пике сезона проходит около 50 тысяч пассажиров и 325 рейсов, из них Ларнака принимает 230 рейсов и 36 тысяч человек, Пафос — 95 рейсов и 14 тысяч.

Структура потока прямо объясняет географию арендного спроса: британцы дают 23% всех пассажиров, греки 17%, израильтяне 10%. Пафос — единственный аэропорт, который вырос за год, на 7%. Для владельца жилья на западе острова это означает, что арендатор туда едет в основном из Британии, и сезон, курс фунта и расписание британских перевозчиков влияют на загрузку сильнее, чем общая статистика по стране.

Правда ли, что недвижимость на Кипре дорожает?

Да, но неравномерно. За год квартиры прибавили 10,8%, дома — 3,0%. Сильнее всего растут прибрежные округа: Лимасол и Пафос дали около 20% прироста сделок каждый, тогда как Никосия — 5,4%.

Где иностранцы покупают чаще всего?

В Пафосе: там иностранцы приобрели 1 667 объектов за семь месяцев, а их доля в завершённых переводах составила 41,7%. Меньше всего иностранных покупателей в Никосии — 9,0%.

Что выгоднее покупать, квартиру или дом?

Зависит от цели. Квартиры дорожают быстрее и ликвиднее при перепродаже, они же составляют 82,8% сделок с новостройками. Дома дороже — медиана 365 000 евро против 215 000 у квартир — и растут медленнее, но их меньше строят, а значит и конкуренция при продаже ниже.

Не будет ли на Кипре переизбытка жилья?

Разрешений на строительство выдано на 65% больше по числу будущих квартир, и основной прирост приходится на многоквартирные дома. Это не гарантия переизбытка: часть проектов не будет реализована. Но при покупке под сдачу с горизонтом три-пять лет закладывать рост конкуренции стоит.

Когда лучше входить в рынок?

Универсального ответа нет. Для покупки под собственное проживание момент нейтральный: цены растут умеренно, выбор широкий. Для инвестиции под перепродажу важнее конкретный округ и сегмент, чем календарь: в квартирах будущего предложения больше, в домах меньше.