Как сдать квартиру на Кипре надолго: договор, залог и права сторон

Владелец квартиры на Кипре может найти арендатора на год и дольше или принимать туристов посуточно. Во втором случае квартиру сначала регистрируют в Заместительстве министерства туризма, иначе платформы бронирования не разместят объявление. Налог с аренды платят и те, кто живёт за границей.

В статье разбираем, чем отличаются два способа сдачи, какие документы нужны, какие налоги платит владелец и что изменилось в 2026 году. Доходность сдачи — отдельная тема, её мы разобрали в статье стоит ли покупать квартиру на Кипре для сдачи в аренду.

Посуточную сдачу частного жилья регулирует закон 34(I)/2019 о гостиницах и туристическом размещении. Под него попадает квартира, дом или вилла, которые сдают туристам целиком. Минимального числа ночей, после которого нужна регистрация, закон не устанавливает.

Кто регистрирует. Собственник или оператор, который управляет квартирой. Оператору нужно письменное согласие собственника.

Что нужно для регистрации:

Заявку рассматривают до 2 месяцев. Пошлина — 222 € за объект, регистрация действует 3 года, потом её продлевают.

Номер регистрации указывают в каждом объявлении. С 20 мая 2026 года действует регламент ЕС 2024/1028: платформы обязаны проверять номера и передавать властям данные о бронированиях.

Штрафы. За сдачу без регистрации — до 5 000 € или до года лишения свободы. Если владелец продолжает сдавать после приговора — до 200 € за каждый день. Суд может закрыть объект.

На май 2026 года в реестре было 8 464 объекта. Нарушения встречаются: в 2026 году Аудиторская служба выборочно проверила 150 объявлений в районе Фамагусты и нашла нарушения в 23 из них.

Подробнее о регистрации расскажем в статье о посуточной сдаче квартиры на Кипре.

Большинство квартир на Кипре построены после 2000 года. Для них действует свобода договора: стороны сами договариваются о сроке, цене и условиях. Обычно договор заключают на 12 месяцев, а залог составляет одну-две месячные платы. Отдельного закона о залоге нет, поэтому условия его возврата нужно прописать в договоре.

Для старых домов, построенных до конца 1999 года, в ряде районов действует закон о контроле арендной платы. Он защищает арендаторов, которые живут в квартире давно:

Споры по договорам, которые не подпадают под этот закон, рассматривает районный суд. Если арендатор оспаривает выселение, дело может тянуться годами, поэтому условия выезда и залога важно подробно прописать заранее. О договоре, залоге и правах арендатора расскажем в статье о долгосрочной аренде на Кипре.

«Самые долгие споры возникают там, где договор скачан из интернета и в нём нет ни порядка возврата залога, ни срока уведомления о выезде. Хороший договор аренды на Кипре экономит владельцу годы в суде», — говорит юрист по арендным спорам из Лимасола.

Начиная с 1 июля 2026 года за аренду любой недвижимости на Кипре платят только безналично: переводом, картой или другим электронным способом. Порога нет: правило действует при любой сумме. Арендатор, который платит наличными, теряет право уменьшить свой налог на сумму аренды, а владелец нарушает закон и рискует получить штраф.

Подоходный налог. Доход от аренды на Кипре облагается по общей шкале. С 2026 года она такая:

Налог платят и владельцы, которые живут за границей: для них облагается доход, полученный на Кипре.

Вычеты при долгосрочной аренде. Из дохода вычитают 20% без документов на расходы, проценты по кредиту на покупку квартиры и 3% стоимости здания в год на износ.

Посуточная сдача. Если квартира внесена в реестр и сдаётся регулярно разным гостям, доход считается доходом от бизнеса. Тогда вычитают фактические расходы, а при заметном обороте может понадобиться регистрация плательщиком НДС.

Взнос в систему здравоохранения GeSY. С дохода от долгосрочной аренды платят 2,65%, в том числе нерезиденты. При посуточной сдаче как бизнесе ставку лучше уточнить у бухгалтера.

Специальный оборонный сбор с аренды отменён с 1 января 2026 года.

Пример. Владелец сдаёт квартиру надолго за 1 000 € в месяц — 12 000 € в год. После вычета 20% облагаемый доход составит 9 600 €. Если других доходов на Кипре у него нет, подоходный налог — 0 €, остаётся взнос GeSY. Подробный расчёт — в статье о налоге с аренды на Кипре.

С 16 марта 2026 года по 31 декабря 2027 года действует программа «Ремонтирую — сдаю». Владелец пустующего жилья получает от государства деньги на ремонт, а взамен обязуется 4 года сдавать квартиру по доступной цене семьям с низким и средним доходом. Заявки принимают на портале prositistegi.cy. Точные суммы и условия стоит уточнять в правилах программы: они менялись между этапами.

Нужна ли регистрация, чтобы сдавать квартиру на Кипре посуточно?

Да. Квартиру регистрируют в Заместительстве министерства туризма, пошлина — 222 € на 3 года. Без номера регистрации платформы не разместят объявление.

Какой налог платят с аренды на Кипре?

Подоходный налог по общей шкале: с 2026 года первые 22 000 € дохода в год не облагаются. При долгосрочной аренде из дохода вычитают 20%. Также платят взнос GeSY 2,65%.

Платят ли налог с аренды владельцы, которые живут за границей?

Да. Доход от сдачи квартиры на Кипре облагается на Кипре независимо от того, где живёт владелец.

Можно ли получать аренду наличными?

Нет. С 1 июля 2026 года аренду принимают только банковским переводом, картой или другим электронным способом, при любой сумме.

Если вы выбираете квартиру под сдачу, смотрите на спрос на аренду в районе и заранее решите, будете ли вы сдавать её надолго или посуточно. Варианты под сдачу ищите в каталоге Cyprus-Real.Estate: квартиры на Кипре и новостройки.