Процесс покупки недвижимости на Кипре в 2026 году

Купить квартиру, дом или земельный участок на Кипре может и иностранец. Гражданин ЕС оформляет сделку так же, как киприот. Покупателю из России, Великобритании, Израиля и других стран вне Евросоюза дополнительно нужно разрешение районной администрации — без него Земельный департамент не переоформит объект на покупателя.

Иностранцы — заметная часть кипрского рынка: за январь — июль 2026 года они заключили 41,3% всех договоров купли-продажи на острове.

В этой статье расскажем, в чём заключается процедура приобретения недвижимости на Кипре, сколько стоит оформление сверх цены объекта и что изменилось в правилах в 2026 году.

Содержание:

• Как купить недвижимость на Кипре гражданину РФ?
• Кто может стать собственником?
• Какую недвижимость можно купить иностранцу?
• Этапы процедуры оформления недвижимости на Кипре
• Поиск юриста или агента
• Создание банковского счета
• Резервирование объекта
• Заключение договора
• Оплата
• Льгота на НДС
• Закрепление прав собственности
• Налоги на недвижимость на Кипре
• Как провести удаленную покупку недвижимости?
• Кому покупка на Кипре может не подойти
• Что изменилось в правилах покупки к осени 2026 года
• Популярные вопросы
• Поможем вам стать владельцем недвижимости на Кипре

Как купить недвижимость на Кипре гражданину РФ?

Отдельного порядка для граждан России нет: они покупают недвижимость на тех же условиях, что и другие иностранцы из стран вне ЕС. Запрета нет, но заранее стоит учесть три вещи.

1. Разрешение на покупку. Его выдаёт районная администрация по месту нахождения объекта. Как его получить, рассказываем ниже, в разделе о заключении договора.
2. Оплата только переводом. Наличными на Кипре можно заплатить не больше 10 000 €, поэтому за недвижимость рассчитываются через банк.
3. Лимит на депозиты. По санкционному регламенту ЕС 833/2014 банки Евросоюза не принимают вклады от граждан и резидентов России, если их общая сумма в одном банке превышает 100 000 €. Ограничение не действует, если у покупателя есть гражданство или вид на жительство (ВНЖ) страны ЕС, Европейской экономической зоны или Швейцарии. Покупателю без такого статуса стоит обсудить с юристом и банком, как деньги дойдут до продавца, ещё до резервирования объекта.

Покупка недвижимости сама по себе не даёт права жить на Кипре. Вид на жительство оформляют отдельно, и покупка жилья — лишь одно из возможных оснований для него. Все варианты мы разобрали в статье о том, как получить ВНЖ на Кипре.

Кто может стать собственником?

Перед тем как купить жилье на Кипре, необходимо понимать, что остров разделён. Республика Кипр входит в ЕС, а Турецкую Республику Северного Кипра признаёт только Турция, и сделки там проходят по своим правилам. В этой статье речь идёт только о Республике Кипр.

Если оформить покупку на кипрскую компанию, которой владеют иностранцы, разрешение всё равно понадобится.

Какую недвижимость можно купить иностранцу?

Покупатель не из ЕС может приобрести до двух объектов. Лимит действует на семью, а не на каждого её члена.

Если покупается этаж в здании или несколько помещений под одним свидетельством о собственности, они считаются одним объектом.

Правила могут ужесточить. В парламенте обсуждают законопроект, который ограничит покупки для граждан стран вне ЕС:

• не больше двух участков общей площадью до 1 100 м²;
• запрет покупать землю у линии разграничения с северной частью острова, рядом с военными объектами, портами, аэропортами и пляжами;
• запрет покупок через компании в обход лимитов.

Весной 2026 года закон не успели принять до парламентских выборов, в сентябре обсуждение возобновили. Пока он не принят, действуют прежние правила.

Этапы процедуры оформления недвижимости на Кипре

Порядок покупки одинаков для готового жилья и для новостройки:

1. Поиск юриста и проверка объекта.
2. Получение налогового номера и открытие счёта в кипрском банке.
3. Резервирование объекта.
4. Подписание договора и подача заявления на разрешение.
5. Депонирование договора в Земельном департаменте.
6. Оплата по графику.
7. Переоформление права собственности.

Разница — в сроках и в том, когда покупатель получает свидетельство о собственности (title deed) — документ, который подтверждает, что объект принадлежит ему.

Покупка готовой квартиры с оформленным свидетельством обычно занимает 2–4 месяца. В новостройке ключи выдают по графику строительства, а свидетельство — позже.

Поиск юриста или агента

Юрист ведёт сделку от проверки объекта до переоформления. Обычно он:

• проверяет объект и продавца;
• готовит и согласует договор купли-продажи (Contract of Sale);
• депонирует договор в Земельном департаменте (Department of Lands and Surveys);
• подаёт заявление на разрешение для покупателя не из ЕС;
• при покупке новостройки оформляет заявку на льготный НДС.

За сопровождение сделки обычно просят от 2 000 € до 5 000 € или около 1% от цены объекта.

До подписания договора юрист проверяет:

• кто собственник объекта и нет ли на нём залогов и запретов на продажу — по выписке Земельного департамента;
• выдано ли свидетельство о собственности, а если нет, то почему;
• разрешения на строительство и на заселение;
• нет ли у продавца долгов по муниципальным сборам, канализации и воде;
• для новостройки — не заложена ли земля под проектом и согласится ли банк снять залог при передаче собственности.

«У застройщика я первым делом запрашиваю декларацию банка-залогодержателя. Если земля под проектом заложена, покупатель должен заранее знать, снимет ли банк залог с его квартиры, когда придёт время выдавать свидетельство о собственности», — говорит юрист по сделкам с недвижимостью из Лимасола.

Если покупается земельный участок, юрист дополнительно проверяет, что на нём разрешено строить, какую площадь и плотность застройки допускают правила и есть ли разрешения на планирование.

Создание банковского счета

До сделки покупателю нужны налоговый номер и счёт в кипрском банке.

Налоговый номер (Tax Identification Code) понадобится для оформления сделки, для заявки на льготный НДС и для уплаты налога, если объект потом будут продавать. Нерезидент получает его удалённо на портале Налогового департамента Tax For All, в том числе через представителя. Для заявки нужны паспорт, налоговый номер страны проживания и документ о цели, например соглашение о резерве объекта.

Для открытия банковского счета обычно нужны:

• заграничный паспорт;
• подтверждение адреса проживания;
• выписки со счетов и документы о происхождении средств: налоговые декларации, договор продажи другого имущества, справка о доходах;
• собеседование с сотрудником банка, часто по видеосвязи.

Минимального взноса закон не устанавливает, у банков могут быть свои условия. Проверка клиента занимает от двух до четырёх недель, для граждан России — нередко дольше. Hellenic Bank в 2025 году объединился с Eurobank и теперь работает как Eurobank Limited: в инструкциях, написанных раньше, это ещё два отдельных банка.

Резервирование объекта

Чтобы продавец снял объект с продажи, покупатель вносит резервационный взнос. Обычно это от 1 000 € до 5 000 €, по дорогим объектам — до 10 000 €. При подписании договора эти деньги засчитывают в цену.

Отдельного закона о резервировании на Кипре нет, поэтому всё решает текст соглашения о резерве. Если в нём не написано, что деньги возвращают, когда юрист находит проблемы с объектом или банк отказывает в кредите, при отказе от покупки взнос, как правило, не возвращают.

Важно: если покупатель не может лично присутствовать на сделке, можно оформить доверенность на юриста.

Заключение договора

Договор купли-продажи составляют на английском или греческом языке. Подписать его можно на Кипре или за границей, лично или через представителя по доверенности. В договоре указывают характеристики объекта, цену, график платежей и срок передачи.

Граждане Кипра и ЕС покупают недвижимость без ограничений. Гражданам стран, не входящих в ЕС, нужно разрешение. Заявление подают в районную администрацию (District Administration) по месту нахождения объекта вместе с подписанным договором. Пошлины за разрешение нет. Депонировать договор и начать платить можно, не дожидаясь разрешения, но переоформить собственность на покупателя Земельный департамент сможет только после его получения.

Подписанный договор нужно депонировать — передать в Земельный департамент, где его вносят в реестр. По закону на это даётся 6 месяцев со дня подписания, пошлина — 50 €. Пока договор в реестре, продавец не может продать объект другому покупателю или заложить его, а покупатель вправе через суд потребовать передачи собственности. С декабря 2023 года вместе с договором продавец обязан предоставить выписку о залогах на объект, а если объект заложен — декларацию банка о залоге.

«Депонировать договор нужно в первые дни после подписания, а не в последний месяц отведённого срока. Пока его нет в реестре, продавец формально может заложить объект или подписать договор с другим покупателем», — объясняет юрист по сделкам с недвижимостью из Никосии.

Оплата

Расчеты между покупателем и продавцом происходят посредством банковских переводов. Схема зависит от типа объекта.

Если объект покупается в рассрочку, график платежей согласуют заранее и закрепляют в договоре.

Льгота на НДС

НДС платят только при покупке новостройки у застройщика, готовое жильё у частного продавца им не облагается. Стандартная ставка — 19%. С июня 2023 года сниженная ставка 5% действует на таких условиях:

• покупатель будет жить в объекте постоянно, это его основное жильё;
• жить в нём нужно 10 лет, при продаже или сдаче раньше часть сэкономленного налога возвращают;
• 5% применяют к первым 130 м² при стоимости до 350 000 €;
• площадь всего объекта — не больше 190 м², стоимость — не больше 475 000 €;
• повторно льготой можно воспользоваться не раньше чем через 10 лет.

Для проектов, по которым заявление на разрешение на строительство подали до 31 октября 2023 года, действуют прежние условия: 5% на первые 200 м² без ограничения по стоимости. Если разрешение на строительство выдано до конца 2024 года, эта льгота закончилась 15 июня 2026 года, в остальных случаях она действует до 31 декабря 2026 года.

Гражданин страны вне ЕС тоже может получить льготу. Налоговая служба проверяет, что он действительно живёт на Кипре, поэтому обычно просит ВНЖ или разрешение на работу. Подходит ли вам льгота, стоит уточнить у юриста до подписания договора.

Пример. Квартира в новостройке площадью 100 м² стоит 300 000 €. По стандартной ставке НДС составит 57 000 €, по льготной — 15 000 €. Разница — 42 000 €.

Закрепление прав собственности

Собственность переоформляют в Земельном департаменте. Для этого нужны:

• заявление по форме N.270;
• справка Налогового департамента о том, что у продавца нет налоговых долгов;
• квитанции об оплате муниципальных сборов, канализации и воды;
• для гражданина не из ЕС — разрешение на покупку.

В день переоформления покупатель платит сбор за передачу права собственности. Гербовый сбор с 1 января 2026 года отменён.

При покупке готового жилья со свидетельством переоформление завершает сделку. В новостройке свидетельство выдают только после сдачи и регистрации всего проекта, и нередко это занимает годы. Всё это время права покупателя защищает депонированный договор.

Задержка свидетельств — давняя проблема Кипра. Есть покупатели, которые полностью заплатили за объект, но не могут получить собственность, потому что застройщик не рассчитался с банком по залогу. Для них в 2025 году приняли закон 110(I)/2025. Он распространяется на договоры, депонированные до конца 2014 года. Если объект не в залоге, Земельный департамент переоформит его на покупателя сам. Если в залоге, нужно согласие банка, а необоснованный отказ можно обжаловать в суде. На июнь 2026 года своей очереди на такое переоформление ждали около 9 500 заявлений.

Налоги на недвижимость на Кипре

Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет с 2017 года. Налоги и сборы платят при покупке, во время владения и при продаже.

Как считается сбор за передачу права на примере готовой квартиры за 250 000 €:

1. 3% с первых 85 000 € — 2 550 €.
2. 5% со следующих 85 000 € — 4 250 €.
3. 8% с оставшихся 80 000 € — 6 400 €.
4. Итого 13 200 €, после уменьшения вдвое — 6 600 €.

С 2026 года налог на прирост капитала стал мягче. Налоговая реформа увеличила суммы, которые не облагаются налогом, — их можно использовать один раз за жизнь. Общая льгота выросла с 17 086 € до 30 000 €. При продаже основного жилья, в котором владелец прожил не меньше 5 лет, — с 85 430 € до 150 000 €. Налог считают с прибыли от продажи: из неё вычитают льготу, а цену покупки пересчитывают с учётом инфляции.

С 1 июля 2026 года арендную плату на Кипре можно получать только банковским переводом. Это стоит учесть, если вы планируете сдавать объект. О доходности сдачи мы писали в статье о том, стоит ли покупать квартиру на Кипре для сдачи в аренду.

Как провести удаленную покупку недвижимости?

Купить и оформить недвижимость на Кипре в 2026 году можно, не приезжая на остров. Ваши интересы может представлять юрист по доверенности. Доверенность заверяют у нотариуса, ставят на неё апостиль и делают заверенный перевод на греческий или английский язык. С 2026 года гербовый сбор за доверенность не платят.

По доверенности представитель может:

• получить налоговый номер;
• подписать соглашение о резерве и договор купли-продажи;
• подать заявление на разрешение и депонировать договор;
• переоформить собственность в Земельном департаменте.

Сложнее всего удалённо открыть счёт: одни банки проводят собеседование по видеосвязи, другие просят приехать лично.

Кому покупка на Кипре может не подойти

• Тем, кто рассчитывает получить ВНЖ за любую покупку. Постоянный вид на жительство через недвижимость дают при покупке нового жилья от 300 000 € плюс НДС и доходе от 50 000 € в год. В сентябре 2026 года правительство объявило, что ужесточит эту программу перед вступлением Кипра в Шенген, и начало пересматривать около 12 000 ранее выданных разрешений.
• Тем, кому свидетельство о собственности нужно сразу. В новостройке его ждут годами, и до этого права покупателя подтверждает только депонированный договор.
• Тем, кто хочет обойти лимит через компанию. Законопроект, который запрещает такие схемы, снова обсуждается в парламенте.
• Тем, кто собирается сдавать жильё посуточно без регистрации. С мая 2026 года платформы бронирования обязаны проверять регистрационные номера объектов.
• Гражданам России без ВНЖ в ЕС. В одном банке ЕС они не могут держать больше 100 000 €, поэтому схему оплаты нужно продумать до резерва.

С чего начать выбор, мы рассказали в статьях о том, в каких городах Кипра лучше покупать недвижимость и как выбрать ликвидные апартаменты.

Что изменилось в правилах покупки к осени 2026 года

• С 1 января 2026 года отменён гербовый сбор. Документы, подписанные до этой даты, остаются в прежнем режиме.
• С 1 января 2026 года выросли льготы по налогу на прирост капитала: общая — до 30 000 €, при продаже основного жилья — до 150 000 €.
• Закон 109(I)/2026 уточнил, до какого срока действуют прежние условия льготного НДС: до 15 июня 2026 года для проектов с разрешением на строительство до конца 2024 года и до 31 декабря 2026 года для остальных.
• С 1 июля 2026 года аренду можно получать только банковским переводом.
• Покупатели, которые заплатили за объект, но не получили собственность из-за долгов застройщика, могут оформить её по новому закону, если их договор депонирован до 2015 года.
• Законопроекты об ограничении покупок для граждан стран вне ЕС пока не приняты, в сентябре 2026 года их обсуждение возобновилось.
• Правительство готовит ужесточение ВНЖ за инвестиции, конкретные условия пока не объявлены.

Популярные вопросы

Нужно ли гражданину России разрешение, чтобы купить квартиру на Кипре?

Да. Все покупатели не из ЕС получают разрешение районной администрации. Заявление подают вместе с подписанным договором, пошлины нет. По официальной информации его рассматривают 2–3 недели, на практике — до двух месяцев.

Сколько стоит оформление сверх цены объекта?

При покупке готового жилья основной расход — сбор за передачу права: для квартиры за 250 000 € это 6 600 €. К нему добавляются услуги юриста — обычно от 2 000 € до 5 000 €. При покупке новостройки этого сбора нет, но платится НДС — 19% или 5%.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ на Кипре?

Не автоматически. Постоянный ВНЖ связан с покупкой нового жилья от 300 000 € плюс НДС и подтверждённым доходом от 50 000 € в год. Условия программы в 2026 году пересматривают.

Можно ли купить недвижимость на Кипре, не приезжая на остров?

Да, через юриста по нотариальной доверенности с апостилем. Сложнее всего удалённо открыть банковский счёт: часть банков просит приехать лично.

Что такое депонирование договора?

Это передача договора купли-продажи в Земельный департамент, где его вносят в реестр. Сделать это нужно в течение 6 месяцев после подписания, пошлина — 50 €. После этого продавец не может продать или заложить объект, а покупатель получает право требовать передачи собственности через суд.

Поможем вам стать владельцем недвижимости на Кипре

Специалисты Cyprus-Real.Estate сделают поиск и покупку недвижимости максимально комфортной и безопасной. Свяжитесь с менеджером, чтобы узнать подробнее о том, как купить недвижимость на Кипре для бизнеса и жизни, а также заручиться поддержкой для осуществления юридически прозрачной сделки купли-продажи.