Кто покупает недвижимость на Кипре и какие правила действуют для каждого покупателя

На Кипре жильё покупают местные жители, граждане других стран ЕС и покупатели из стран вне Евросоюза. Правила для них разные. Например, гражданин Германии оформляет квартиру так же, как киприот, а гражданину Великобритании или Израиля сначала нужно разрешение районной администрации.

В статье разбираем группы покупателей на кипрском рынке и что важно знать каждой: нужно ли разрешение, можно ли взять ипотеку, получить льготный НДС и вид на жительство. Сам порядок сделки описан в статье о процессе покупки недвижимости на Кипре.

Правила покупки зависят от двух вещей: гражданства и того, где человек живёт. Цель покупки тоже важна: от неё зависит ставка НДС и доступ к кредиту.

Киприоты покупают жильё без ограничений и чаще других берут ипотеку. Для них государство запускает программы поддержки. В 2026 году действует субсидия для молодых покупателей до 41 года: от 20 000 € до 50 000 € на жильё площадью до 150 м², с ограничением по доходу. В сентябре 2026 года правительство также объявило о выделении 570 государственных участков для молодых семей по цене 25% от рыночной.

Местные покупатели определяют рынок в Никосии. Там доля иностранцев в сделках самая низкая на острове, и цены меняются медленнее, чем в курортных округах.

Гражданин любой страны Евросоюза покупает недвижимость на Кипре на тех же условиях, что и киприот: без разрешения и без ограничений по числу объектов и площади участка. Если он переезжает на Кипр и квартира станет его основным жильём, он может получить ставку НДС 5% на новостройку.

С ипотекой условие одно: большинство кипрских банков кредитуют только постоянных жителей острова. Гражданин ЕС, который продолжает жить в своей стране, окажется в том же положении, что и другие нерезиденты.

Для покупателя из Великобритании, Израиля, России, Китая или другой страны вне Евросоюза есть три особенности.

Для граждан России есть ещё одно ограничение. Санкционный регламент ЕС 833/2014 запрещает банкам Евросоюза держать их депозиты сверх 100 000 € в одном банке, если у покупателя нет гражданства или вида на жительство ЕС, Европейской экономической зоны либо Швейцарии. Способ оплаты стоит продумать до резерва.

Правила для покупателей из стран вне ЕС могут ужесточить: в парламенте обсуждают законопроект об ограничениях на покупку земли. Пока он не принят, действует прежний порядок.

Для банка важнее не гражданство, а место жительства. Иностранец с кипрским видом на жительство и доходом на острове может претендовать на ипотеку наравне с киприотом. Иностранцу, который живёт в другой стране, кредит получить трудно: большинство банков работают только с постоянными жителями. Условия банков разобраны в статье об ипотеке на Кипре для иностранцев.

Льготный НДС 5% иностранец из страны вне ЕС тоже может получить, если действительно живёт в квартире. Налоговая служба обычно просит подтвердить это видом на жительство.

Отдельная группа — те, кто покупает недвижимость, чтобы получить постоянный вид на жительство. Для этого нужно купить новое жильё стоимостью не меньше 300 000 € без НДС и подтвердить годовой доход не ниже 50 000 €, а также ещё 15 000 € на супруга и 10 000 € на каждого ребёнка. Работать на Кипре по такому виду на жительство нельзя.

В сентябре 2026 года власти сообщили о планах сделать программу строже до того, как Кипр войдёт в Шенгенскую зону. Уже выданные разрешения — около 12 000 — проверяют заново. Конкретные новые условия пока не объявлены. Другие основания для вида на жительство описаны в материале как получить ВНЖ на Кипре.

Тот, кто покупает квартиру для сдачи или для отпуска, платит НДС на новостройку по полной ставке 19%. Банки дают на такие объекты меньше: до 70% цены, отдельные банки — до 60–65%.

Для посуточной сдачи объект регистрируют в реестре, а платформы бронирования с мая 2026 года обязаны проверять регистрационные номера. Арендную плату с июля 2026 года принимают только банковским переводом. Доходность сдачи разобрана в материале стоит ли покупать квартиру на Кипре для сдачи в аренду.

«Первый вопрос, который я задаю покупателю, — не бюджет, а цель. От того, будет человек жить в квартире или сдавать её, зависят ставка НДС, размер кредита и даже выбор округа», — говорит риелтор из Лимасола.

В новостях о кипрском рынке часто приводят разные доли иностранцев, и обе цифры бывают верными. Всё зависит от того, что считают.

Разница возникает потому, что договор и переоформление разделены во времени: договор регистрируют сразу, а собственность переходит к покупателю позже. Поэтому, если в двух источниках доля иностранцев отличается вдвое, стоит проверить, о каком показателе идёт речь.

Может ли иностранец купить недвижимость на Кипре?

Да. Граждане ЕС покупают без ограничений. Покупателям из стран вне ЕС нужно разрешение районной администрации, и они могут купить до двух объектов на семью.

Кто чаще всего покупает недвижимость на Кипре?

Больше всего сделок заключают киприоты. Иностранцы в 2026 году подписали около 42% договоров, но в завершённых переоформлениях их доля около 20%.

Может ли иностранец взять ипотеку на Кипре?

Может, если живёт на Кипре. Для большинства банков решает место жительства заёмщика, а не его гражданство.

Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?

Постоянный вид на жительство можно получить, если купить новое жильё не дешевле 300 000 € без НДС и подтвердить доход не ниже 50 000 € в год. В 2026 году эту программу пересматривают.

В каталоге Cyprus-Real.Estate есть разделы квартиры на Кипре и новостройки. Прежде чем выбирать, определите цель покупки: от неё зависят налоги, кредит и нужные документы.