Как иностранцу получить ипотеку на Кипре в 2026 году

Иностранец может взять ипотеку на Кипре, но банков, которые на это согласятся, немного. Большинство кипрских банков дают жилищный кредит только тем, кто постоянно живёт на острове. Так прямо написано в условиях Bank of Cyprus и Alpha Bank.

В статье разбираем, какие банки работают с иностранцами, сколько они дают в кредит, по какой ставке и какие документы для этого нужны. Все расходы на покупку, включая ипотечные, мы посчитали в статье о том, сколько стоит купить квартиру на Кипре, а порядок самой сделки — в статье о процессе покупки недвижимости на Кипре.

Для банка важно не гражданство, а то, где человек живёт. Гражданин Великобритании, Израиля или России с кипрским видом на жительство (ВНЖ) может подать заявку наравне с киприотом. Без ВНЖ выбор сужается до одного-двух банков.

Из крупных банков только у Eurobank кредит на жильё для отдыха прямо допускает заёмщиков без постоянного ВНЖ. Но и здесь речь идёт о людях, которые живут на Кипре, пусть и временно. Выдаст ли банк кредит покупателю, который живёт в другой стране, решают по каждой заявке отдельно.

Два банка из старых обзоров больше не работают под своими названиями. Hellenic Bank в сентябре 2025 года объединился с Eurobank. AstroBank в октябре 2025 года вошёл в Alpha Bank.

Верхнюю границу для всех банков устанавливает Центральный банк Кипра. На квартиру, в которой покупатель будет жить сам, кредит может покрывать до 80% цены. На любую другую квартиру — до 70%. Банки часто дают меньше: Ancoria на жильё для отдыха — до 65%, Bank of Cyprus на объект для сдачи — до 60%.

Второе ограничение — доход. Платежи по всем кредитам заёмщика не могут превышать 80% его дохода после налогов, а по кредиту в иностранной валюте — 65%. На деле банки одобряют кредит, если на платежи уходит заметно меньшая часть дохода.

Пример. Квартира для отдыха стоит 250 000 €. Банк даёт 60% — 150 000 €, остальные 100 000 € покупатель вносит сам. При ставке 4,3% на 20 лет ежемесячный платёж составит около 933 €, при ставке 5% — около 990 €.

Кипрские банки предлагают оба варианта. Фиксированную ставку закрепляют на несколько лет: в Bank of Cyprus и Eurobank — на 3, 5 или 10 лет, в Alpha Bank — на 10, 15, 20 или 25 лет, в Ancoria — на 2, 3 или 5 лет. Потом кредит переходит на плавающую ставку.

Плавающая ставка складывается из двух частей: базовой ставки и надбавки банка. Базу каждый банк выбирает сам:

Ставки в 2026 году выросли: ЕЦБ поднимал их дважды, в июне и в сентябре. По плавающей ставке платёж меняется не сразу, а в дату пересмотра — раз в 3, 6 или 12 месяцев. По расчёту Ассоциации банков Кипра, рост ставки на 0,25 п. п. по кредиту 100 000 € с 15–20 годами до погашения добавляет к платежу 12–15 € в месяц.

Для ориентира: по кредитам, выданным в июне 2026 года, средняя ставка составила 3,28%. Ancoria на сентябрь 2026 года указывает для первого жилья 3,913%, для жилья для отдыха — 4,313%. Большинство новых кредитов на Кипре выдают с фиксированной ставкой: в первом квартале 2026 года таких было 89,1%.

«Иностранцу с доходом в другой валюте я бы советовал фиксировать ставку на максимальный срок, который даёт банк. Риск курса у него уже есть, и добавлять к нему риск ставки не стоит», — говорит кредитный брокер из Лимасола.

Точный перечень банк называет после первой встречи. Обычно в него входят:

Кипрские банки проверяют кредитную историю в бюро Artemis. Иностранец может сам запросить свой отчёт по паспорту: первый запрос в год бесплатный, следующие — по 10 €. Если человек раньше не брал кредиты на Кипре, отчёт будет пустым, и банк оценивает его только по доходу и документам из страны проживания.

При покупке строящейся квартиры банк перечисляет деньги частями, когда застройщик завершает очередной этап работ. Пока дом строится, можно не гасить основной долг, а платить только проценты. Такой льготный период в Ancoria и Alpha Bank длится до 2 лет, в Bank of Cyprus по жилью для отдыха — до 24 месяцев.

Отдельное свидетельство о собственности на новостройку выдают только после сдачи всего проекта, иногда через несколько лет. Как банк оформит залог до этого момента, зависит от проекта и от того, заложена ли земля застройщика. Это стоит выяснить в банке до подписания договора с застройщиком.

Санкции ЕС не запрещают кипрским банкам давать кредиты гражданам России. Ограничение касается вкладов: банк не может принять от гражданина или резидента России депозиты на сумму больше 100 000 €, если он не гражданин и не держатель ВНЖ одной из стран ЕС, Европейской экономической зоны либо Швейцарии. Такое же ограничение действует для граждан Беларуси.

Решение о кредите каждый банк принимает сам, по своим внутренним правилам проверки клиентов. Без ВНЖ в ЕС шансы получить одобрение невелики.

Если ипотеку не одобрили, остаются два варианта.

Первый — рассрочка от застройщика. Обычно покупатель вносит 20–30% цены при подписании договора, дальше платит по этапам строительства, а остаток — при сдаче дома. Некоторые застройщики дают беспроцентную рассрочку на 1–3 года после сдачи. Условия зависят от проекта, и их закрепляют в договоре.

Второй — кредит в банке своей страны под залог имеющегося там имущества. В этом случае кипрская квартира покупается без ипотеки, и расходы на её регистрацию не нужны.

Может ли нерезидент получить ипотеку на Кипре?

Может, но выбор банков узкий. Bank of Cyprus, Alpha Bank и Ancoria дают жилищные кредиты только жителям Кипра. Eurobank по кредиту на жильё для отдыха рассматривает и временных жителей острова.

Сколько процентов от цены квартиры даст банк?

До 80% на квартиру, в которой покупатель будет жить сам, и до 70% на любую другую. Этот предел устанавливает Центральный банк Кипра, а отдельные банки дают меньше — 60–65%.

Какая ставка по ипотеке на Кипре в 2026 году?

Средняя ставка по новым кредитам в июне 2026 года составила 3,28%. Плавающие ставки в Bank of Cyprus на сентябрь — 4,85–5,00%, фиксированные в Ancoria — от 3,913%.

Можно ли взять ипотеку на новостройку?

Да. Банк перечисляет деньги застройщику по этапам строительства, а на время стройки может дать льготный период до 2 лет, когда платятся только проценты.

Дадут ли ипотеку гражданину России?

Санкции ЕС этого не запрещают, но решение принимает банк. Без ВНЖ в ЕС одобрение получить трудно.

Квартиры на Кипре и новостройки с отбором по цене и городу собраны в каталоге Cyprus-Real.Estate. Если планируете покупку в кредит, выбирайте объект с учётом того, какую долю цены даст банк.