Сколько стоит купить квартиру на Кипре в 2026 году: налоги, сборы и расходы после сделки

Покупка квартиры на Кипре обходится дороже, чем указано в объявлении: сверху платят налоги, государственные сборы и юристу. Например, если готовая квартира стоит 250 000 €, доплатить придётся около 9 600 €. С новостройкой расходы выше, потому что к её цене прибавляется НДС.

В статье собрали все расходы: при покупке, на ипотеку, на содержание квартиры и при её продаже. Порядок самой сделки по шагам мы разобрали в статье о процессе покупки недвижимости на Кипре.

Какой налог платить, зависит от того, у кого покупается квартира. У частного продавца покупают готовое жильё и платят сбор за передачу права собственности. У застройщика покупают новостройку и вместо сбора платят НДС.

Сбор платят в Земельном департаменте Кипра (Department of Lands and Surveys) в день, когда квартиру переоформляют на покупателя. Цену делят на три части, и у каждой своя ставка:

Получившуюся сумму уменьшают вдвое, если сделка не облагается НДС. Если покупатель платит НДС, сбор не берут совсем.

Пример расчёта сбора для готовых квартир разной стоимости:

НДС платят при покупке у застройщика. Застройщики на Кипре обычно указывают в объявлении цену без налога, с пометкой «+ НДС», поэтому его нужно прибавить к цене самостоятельно. Обычная ставка — 19%.

Ставка 5% действует, если покупатель будет жить в квартире постоянно. Условия такие:

Ставку 5% может получить и гражданин страны вне ЕС. Но налоговая попросит доказать, что покупатель на самом деле живёт на острове, — обычно видом на жительство. Если квартира покупается под сдачу или для отпуска, ставка — 19%.

Пример. Квартира в новостройке площадью 120 м² стоит 280 000 € плюс НДС. По ставке 19% налог составит 53 200 €, по ставке 5% — 14 000 €.

«Цену новостройки покупатели сравнивают с ценами готового жилья и забывают, что застройщик указал её без НДС. Если ставки 5% нет, к бюджету нужно сразу прибавить почти пятую часть цены», — говорит налоговый консультант из Лимасола.

Этот сбор отменили с 1 января 2026 года. Раньше его платили с договора купли-продажи: 0,15% с суммы до 170 000 € и 0,2% сверх неё, но не больше 20 000 €. Договоры, кредитные соглашения и доверенности, подписанные в 2026 году, этим сбором не облагаются. В расчётах, опубликованных до 2026 года, он ещё встречается — его нужно вычёркивать.

Юрист проверяет квартиру, готовит договор, регистрирует его в Земельном департаменте и сопровождает переоформление. Обычно это стоит 1–2% от цены квартиры, у части юристов — фиксированная сумма от 1 500 € за простую сделку. К гонорару прибавляется НДС 19%.

Другие расходы на оформление:

Крупные переводы и происхождение денег банк может проверять отдельно. За такую проверку Bank of Cyprus берёт 0,5% от суммы перевода, минимум 30 €. С перевода 250 000 € это 1 250 €. Возьмёт ли банк эту комиссию с вас, лучше спросить до того, как отправлять деньги продавцу.

Центральный банк Кипра ограничивает размер кредита. На квартиру, в которой заёмщик будет жить сам, банк даёт до 80% её цены, на любую другую — до 70%. Остальное покупатель платит из своих денег.

Иностранцу сложнее всего не найти низкую ставку, а получить кредит вообще. Bank of Cyprus, крупнейший банк страны, выдаёт ипотеку только постоянным жителям Кипра. Условий для нерезидентов кипрские банки на сайтах не публикуют. По обзорам рынка, от покупателя без кипрского вида на жительство ждут не меньше 30–40% цены из собственных средств.

Кроме процентов, кредит требует таких расходов:

Ставки по кредитам, которые банки выдали в июне 2026 года, в среднем составили 3,28%, у разных банков — от 2,71% до 4,15%. На сайтах банков ставки выше: Bank of Cyprus указывает для плавающей ставки от 4,85% до 5,00%. Точную ставку банк называет после рассмотрения заявки. Подробнее об условиях банков расскажем в статье об ипотеке на Кипре.

Средняя квартира на Кипре площадью 108 м² стоит около 305 000 €. Если банк даёт в кредит 80% цены, первый взнос составит около 61 000 €.

В разных городах взнос отличается почти вдвое. В таблице — взнос 20% за новостройку по типичной цене в каждом городе и цена 1 м² готовой квартиры в первом полугодии 2026 года. Типичная цена здесь — медиана: половина квартир продана дешевле, половина дороже.

Если банк даёт в кредит только 60% цены, взнос вырастает вдвое. Подробный разбор по городам — в статье о первом взносе.

Мы посчитали три типичные покупки по ставкам 2026 года. Услуги юриста взяли по нижней границе — 1% плюс НДС.

Если покупатель новостройки платит НДС по ставке 19%, налог вырастает до 57 000 €, а доплатить к цене придётся уже 60 620 €. Во втором примере покупателю нужно отдельно внести первый взнос — 50 000 €, а также заплатить за оценку квартиры и страховки, которые требует банк.

С 2017 года ежегодный налог на недвижимость на Кипре не взимают. Владелец платит местные сборы, взносы на содержание комплекса и страховку.

Местные сборы считают не от рыночной цены, а от кадастровой оценки — стоимости, которую Земельный департамент определил для каждого объекта в 2021 году. Она обычно ниже рыночной цены, поэтому сборы небольшие.

Больше всего владелец тратит на общие расходы комплекса. В доме с бассейном, охраной и садом они в несколько раз выше, чем в доме без них. Размер взносов стоит узнать у управляющей компании до сделки и проверить, нет ли у продавца долга.

Расходы на электричество и воду разберём отдельно в статье о содержании квартиры. Если квартиру покупают под сдачу, учтите: начиная с июля 2026 года деньги за аренду принимают только переводом через банк. Сколько можно заработать на сдаче, мы разбирали в материале о том, стоит ли покупать квартиру на Кипре для сдачи в аренду.

Если квартиру продают дороже, чем купили, с прибыли платят налог — 20%. Часть прибыли налогом не облагается, и с 2026 года эта часть выросла:

До 2026 года эти суммы составляли 17 086 € и 85 430 €. Каждой из них можно воспользоваться один раз за жизнь. Цену покупки при расчёте увеличивают на размер инфляции, поэтому налог платят с меньшей суммы, чем разница между ценой продажи и ценой покупки.

Пример. Квартира куплена за 250 000 € и продана за 330 000 €, прибыль — 80 000 € без учёта инфляции. Если владелец жил в ней 5 лет, налога не будет. Если квартира сдавалась, из прибыли вычитают 30 000 €, и налог составит 20% от 50 000 € — 10 000 €.

Продавец обычно платит и комиссию агенту. Если стороны не договорились иначе, по закону она составляет 3% от цены сделки.

Сколько денег нужно заложить на расходы при покупке квартиры на Кипре?

За готовую квартиру стоимостью 250 000 € без кредита — около 9 600 €. Если покупка в кредит, добавляется 1% от суммы кредита за регистрацию ипотеки. За новостройку той же цены придётся заплатить НДС: 12 500 € по ставке 5% или 47 500 € по ставке 19%.

Кто платит комиссию агенту?

Обычно продавец. Если стороны не договорились иначе, комиссия составляет 3% от цены сделки.

Платят ли на Кипре ежегодный налог на квартиру?

Нет, его отменили в 2017 году. Остаются муниципальный и канализационный сборы, вывоз мусора и общие расходы комплекса.

Может ли иностранец получить ипотеку на Кипре?

Может, но это сложнее. Bank of Cyprus выдаёт ипотеку только постоянным жителям Кипра, а от нерезидентов банки обычно ждут не меньше 30–40% цены из собственных средств.

Нужно ли платить гербовый сбор в 2026 году?

Нет. С 1 января 2026 года гербовый сбор отменён. Его платят только по документам, которые хотя бы одна сторона подписала до этой даты.

В каталоге Cyprus-Real.Estate можно подобрать квартиры на Кипре и новостройки с фильтром по цене и городу. Цены застройщиков в объявлениях обычно указаны без НДС — прибавьте его к расчёту.