Какой налог платит продавец квартиры на Кипре в 2026 году

Если продать квартиру на Кипре дороже, чем она была куплена, с прибыли нужно заплатить налог — 20%. Например, если прибыль после всех вычетов составила 50 000 €, налог будет 10 000 €. Этот налог платят и иностранцы, которые на Кипре не живут.

В статье разбираем, как считают прибыль, какие расходы из неё вычитают, какая часть прибыли не облагается налогом и что изменилось в 2026 году. Во что обходится сама покупка, рассказано в статье о том, сколько стоит купить квартиру на Кипре. Как проходит сделка, описано в материале о процессе покупки недвижимости на Кипре.

Налог платит продавец. На Кипре он называется налогом на прирост капитала (Capital Gains Tax), и его берут с прибыли от продажи любой недвижимости, которая находится на острове, — квартиры, дома, участка. Где живёт продавец, значения не имеет: налог платят и киприоты, и иностранцы, и те, кто на Кипре никогда не жил.

Тот же налог платят при продаже доли в компании, которой принадлежит кипрская недвижимость. С 1 января 2026 года правило действует, если недвижимость составляет больше 20% стоимости компании. Раньше порог был 50%, поэтому продать квартиру через продажу компании без налога стало сложнее.

Прибыль для налога не равна тому, насколько цена продажи выше цены покупки. Её считают так:

Какие расходы можно вычесть:

Если квартира куплена до 1980 года, вместо цены покупки берут её оценку Земельным департаментом на 1 января 1980 года.

Комиссию агенту обычно платит продавец. Если в договоре не указано иное, закон устанавливает её в размере 3% от цены. Эту сумму вычитают из прибыли, поэтому договор с агентом и его счёт стоит сохранить. При продаже за 300 000 € комиссия составит 9 000 €, и налог с неё — 1 800 € — платить не придётся.

Работать агентом недвижимости на Кипре без регистрации запрещено, поэтому до подписания договора стоит проверить, что у агента есть лицензия.

Каждый продавец может не платить налог с части прибыли. С 2026 года эти суммы заметно выросли.

Льгота 150 000 € действует, если продавец прожил в квартире не меньше 5 лет подряд непосредственно перед продажей. Это подтверждают счетами за электричество и воду и банковскими выписками.

Льготы даются один раз за жизнь, а не на каждую продажу. Общая сумма всех льгот за жизнь — не больше 150 000 €. Если продавец уже использовал 30 000 € при продаже одной квартиры, при продаже своего основного жилья ему останется 120 000 €.

«Чаще всего продавцы теряют деньги на документах. Счета за ремонт выброшены, договор с агентом устный, счета за коммунальные услуги за пять лет не собраны. Всё это стоит сложить в одну папку ещё в день покупки», — говорит налоговый консультант из Лимасола.

Налог не платят, если недвижимость переходит к другому владельцу без продажи:

С 2026 года полностью освобождён от налога и обмен земли на квартиры в будущем доме: когда владелец участка отдаёт его застройщику и получает взамен квартиры в построенном здании.

Квартира куплена в 2019 году за 200 000 € и продана в 2026 году за 300 000 €. Индексацию на инфляцию в примере не учитываем — на деле она уменьшит налог.

Дальше всё зависит от того, как использовалась квартира:

Декларацию подают и налог платят в течение 30 дней с даты продажи. Земельный департамент не переоформит квартиру на покупателя, пока продавец не заплатит налог, поэтому на практике его платят до переоформления.

Обычно декларацию готовит юрист или налоговый консультант продавца. Если опоздать с оплатой, налоговая служба начислит штраф 5% и проценты за каждый месяц просрочки.

Прибыль от продажи кипрской квартиры может облагаться налогом и в стране, где продавец живёт. Чтобы не платить дважды, страны заключают соглашения об избежании двойного налогообложения. Обычно по ним налог с продажи недвижимости платят там, где она находится, а страна проживания засчитывает уплаченную сумму. Как это работает для конкретной страны, стоит уточнить у налогового консультанта до продажи.

Для граждан и налоговых резидентов России ситуация сложнее. В августе 2023 года Россия приостановила большую часть соглашения с Кипром, включая статью о доходах от продажи имущества. Засчитать кипрский налог в России в таком случае может быть нельзя, и этот вопрос нужно заранее обсудить с консультантом.

Какой налог платят при продаже квартиры на Кипре?

Это налог на прирост капитала: 20% от прибыли. Прибыль — это цена продажи минус цена покупки, увеличенная на инфляцию, минус расходы и необлагаемая сумма.

Платит ли налог иностранец, который не живёт на Кипре?

Да. Налог берут с продажи любой недвижимости на острове, где бы ни жил продавец.

Сколько прибыли не облагается налогом?

С 2026 года — 150 000 € при продаже жилья, в котором продавец прожил 5 лет подряд, и 30 000 € при любой другой продаже. Общая сумма льгот за жизнь — не больше 150 000 €.

Можно ли вычесть комиссию агента?

Можно, если сохранены договор с агентом и его счёт. Если стороны не договорились иначе, комиссия по закону составляет 3% от цены.

Нужно ли платить налог, если подарить квартиру детям?

Нет. Подарок супругу, детям и родственникам до третьей степени родства налогом на прирост капитала не облагается.

Если продаёте одну квартиру, чтобы купить другую, посмотрите квартиры на Кипре и новостройки в каталоге Cyprus-Real.Estate — там есть объекты во всех городах острова.