Est-ce que ça vaut le coup d'acheter un appartement à Chypre pour le mettre en location ?

Faut-il acheter un appartement pour le louer ? Cela peut être une décision rentable, capable de générer des revenus passifs. Mais vaut-il la peine d'acheter un local commercial pour le mettre en location ? Et quel est le meilleur choix : un logement ou un bureau ? Que vous achetiez votre premier bien ou que vous soyez un investisseur immobilier expérimenté, le choix d'un bien d'investissement suppose de prendre en compte certains critères supplémentaires. Nous les détaillons dans cet article.

Passer par Airbnb et par d'autres agrégateurs de locations de courte durée autorisés à Chypre peut être la meilleure solution pour un investisseur. Il existe toutefois des conditions obligatoires que doivent connaître ceux qui ont décidé d'acheter un appartement à Chypre pour le louer sur l'île.

En janvier 2020 est entrée en vigueur une loi obligeant les propriétaires d'hôtels et d'appartements touristiques à obtenir une licence. Cela concerne également les logements indépendants proposés sur Airbnb et sur des plateformes similaires comme HiChee et Booking. La licence coûte 222 EUR (~235 USD) et doit être renouvelée tous les trois ans.

Que se passe-t-il si le bien n'est pas enregistré ? Au début, les propriétaires n'étaient pas sanctionnés pour cette infraction. Mais la période de tolérance a pris fin en février 2023. Désormais, les contrevenants qui n'ont pas enregistré leur bien encourent une amende de 5 000 EUR. La sanction la plus lourde prévue par cette disposition est l'emprisonnement.

La procédure d'obtention d'une licence de location pour votre bien d'investissement est relativement simple :

Faut-il acheter un appartement à Chypre pour le louer ? Examinons les prix. Pour choisir un bien d'investissement destiné à la location, vous pouvez suivre la même démarche que si vous achetiez des villas à Chypre pour vous-même. Il convient en outre d'évaluer les attentes des locataires (vacanciers, hommes et femmes d'affaires, indépendants et nomades numériques). Ils souhaiteront par exemple être proches des principales commodités urbaines : plages, supermarchés, loisirs et sites touristiques, plutôt que de parcourir chaque jour de longues distances.

Avant d'acheter un appartement à louer sur l'île, comparez les prix de location des appartements à Chypre selon les zones.

On constate qu'à Nicosie et à Limassol le nombre d'appartements proposés à la location à Chypre est plus faible, ce qui facilite l'entrée sur ce marché. Il faut toutefois noter que le prix des logements y est parmi les plus élevés : dans le centre de Nicosie, le prix moyen au mètre carré atteint 2 370 EUR et, dans les quartiers prisés de Limassol, 3 190 EUR.

Le tableau montre que le loyer journalier le plus élevé pour les appartements à Chypre se pratique à Ayia Napa, une zone très prisée des touristes. Est-il judicieux d'acheter un appartement à Chypre dans cette ville en visant le profit maximal ? C'est peut-être la meilleure décision : le prix moyen au mètre carré dans le centre y est de 1 500 EUR.

Puis-je louer mon appartement pour percevoir des revenus passifs ? Un rendement de l'investissement (ROI) moyen de 6 % en location longue durée est un chiffre solide. Comparé à d'autres destinations, le rendement de l'immobilier local dépasse celui de nombreux pays européens. En location de courte durée, le ROI peut atteindre 10 % par an. Le choix entre la location à la journée et la location longue durée à Chypre dépend du temps que vous pouvez consacrer à cette activité. Des revenus plus élevés supposent plus de travail : publicité, communication avec les locataires, ménage — toutes ces tâches incombent au propriétaire. En louant les appartements sur le long terme, vous consacrerez moins de temps à l'ensemble des processus, mais les revenus seront plus faibles.

S'agissant de la fiscalité, une fois la licence de location obtenue, vous devez déclarer chaque année vos revenus à l'administration fiscale de l'État. Les résidents de l'île sont tenus d'acquitter les impôts suivants :

Il est important de noter que la TVA acquittée lors de l'achat du logement détermine la possibilité de le louer. Vous pouvez bénéficier d'une TVA réduite de 5 % sur les 200 premiers mètres carrés d'un bien nouvellement acquis, mais uniquement si vous comptez y habiter. Si vous destinez le logement à la location, vous devez régler la TVA pleine de 19 % au moment de l'achat (ou verser ultérieurement la différence de 14 % si vous changez d'avis).

Puis-je louer mon appartement après l'achat pour réduire mes impôts ? Oui : le paiement des taxes incombe souvent aux locataires. C'est possible lorsque le bien est loué sur le long terme. En revanche, ce n'est pas courant en location à la journée : il faut donc intégrer ces dépenses au calcul du prix de la nuitée et à vos prévisions de revenus.

De plus en plus d'investisseurs privilégient aujourd'hui l'immobilier commercial plutôt que résidentiel. Cela peut être une perspective rentable et prometteuse : acheter un bien qui ne se dépréciera pas avec le temps et dont la demande restera toujours élevée.

Chaque année, un millier de nouvelles sociétés voient le jour sur l'île. Début 2023, plus de 220 000 personnes morales étaient enregistrées dans le pays. Ce fait confirme la popularité du pays comme plateforme d'affaires, et la demande de bureaux augmentera en conséquence.

La demande de locaux commerciaux progresse, mais le nombre de terrains constructibles adaptés est limité. Le prix de l'immobilier non résidentiel ne peut donc pas baisser, ce qui constitue un atout pour l'investisseur souhaitant acheter des bureaux à louer.

Investir dans l'immobilier commercial — bureaux, commerces, instituts de beauté ou entrepôts — est plus rentable que d'investir dans le résidentiel. Les loyers de ces surfaces sont en général plus élevés, en particulier sur le marché post-Covid, et le délai d'amortissement de l'investissement est plus court. Les experts soulignent que le commerce est bien placé en termes de rendement : en ville, celui-ci peut atteindre 12 %, soit davantage que les revenus de la location d'appartements à la journée, sans exiger pour autant beaucoup de temps de gestion.

Autre différence importante de l'investissement commercial : la possibilité d'éviter les frais de travaux. Un bureau se loue facilement sans rénovation, car les entreprises réalisent souvent elles-mêmes les finitions.

Prix de vente des bureaux (en EUR par mètre carré) :

Prix de location des bureaux (en EUR par mètre carré) :

Ainsi, si vous achetez un bureau de 100 mètres carrés à Paphos pour 175 000 EUR, vous pouvez dégager un bénéfice de 2 000 EUR par mètre carré. Au total, la rentabilité de votre investissement atteindra 11,5 %. De plus, l'ensemble des charges d'entretien et des taxes peut être répercuté sur les locataires.

Nous espérons que ce tour d'horizon vous a aidé à mieux cerner les opportunités qu'offre le secteur immobilier chypriote pour investir dans la location. Nous vous recommandons d'étudier attentivement le marché si vous envisagez d'investir dans des bureaux ou d'acheter un appartement à Chypre pour le louer. Les avis des particuliers, les catalogues d'agrégateurs de biens immobiliers à Chypre, ainsi que les conseils d'agents spécialisés vous permettront de vous faire une idée plus précise des perspectives de votre investissement.